今日は壁にぶちあたってる感が半端ないので、事務所から早い更新です。
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ここへきて紹介する物件に不足を感じています。
現在、自社HPに掲載している物件は、主にATBBとレインズ（殆どATBBと重複してますが）から入手しているものです。
ホームズもお試しで使ってみたけれど、業者間流通に関しては数が少なく（エリアの問題かも知れませんが）、自分には使えるツールではありませんでした。
他は、知り合い業者から図面などをもらったもの。
他にも、客付業者が物件情報得られるシステムをちょこっと調べたりしていましたが、弊社エリアの物件数はとても少ない。
しかしながら、FCなどがネットに出している物件の中には、私が把握していないものもあります。FCのネットワークやら、その他ポータルなどに加盟しているからなのでしょうか…。
すごい素人なことを書いて恥ずかしいのですが、例えばある建物の元付を探して募集資料をもらい、客付けしたり、広告させてもらう方法ってどんな方法があるんでしょう。こんなこともクリアじゃなくて始めてるんですから、プロから見ると恐ろしいレベルなんでしょうね…。
現地に掲示されている「管理会社」宛てに連絡すべきか。
ネットなど（一般向け）に掲載している情報から元付っぽいところを探して問い合わせるか（これは時々していますが、元付がわからないことも多いのです。素人レベルです…。）。
はたまた、元付かどうか気にせず見つけたら速攻電話しちゃうか（実際、弊社でもこういう電話を駅前客付会社のお兄様方から何件か受けたことがあります）。エンド向けの情報を見て問い合わせるってのは、結構普通ですかね。エンド向けのサイトやら、賃貸情報誌なんかでお客さんと一緒に探す、的なスタイル…。でも業物を転載しているだけの客付会社に問合せしても、物件確認にならないし…。
当然、元付にアタックしたいのですが。
物件集めは、そもそもはとても手間をかけてやっていたことなのでしょうね。まだまだ努力が足りないのでしょう。近隣だってまわり切れているとは決して言えない。ただ、結構いい物件を遠い場所の比較的大きい会社（FCの元締めみたいなところと言えばいいのか？）が持っていたりするので、近隣を回るだけではダメそう。
最近、物件名指しで空きを待っているというお客さんが現れました。建物に管理会社が掲示されているような場合は、そこに電話してしまえばいいんですよね…。なんもない場合はどうすりゃ良いのでしょう…。自分自身も「あそこが空いたらお客さんに紹介したいなあ」と思う物件があるので、管理会社や元付があまり広く流していない情報にもアクセスして客付けしたいのですが…。
商業ビルなんかは、時々ビルの管理室などを探し、突撃したりしていますが。
探している条件がややこしかったり、特定物件名指しで空いたら入りたいと言っている人だったり、高級賃貸希望だったり、シビアな条件がつくことの多い事業用賃貸だったり、そういうお客さんに、もっと矢継ぎ早に情報提供したいです。
HPに掲載できるかどうかはあまり興味がなくなりました（一定数掲載できれば良いと割り切っています）。しかし、実際に紹介できるタマが少ないんじゃ、勝負にならないですよね。何よりお客さんをガッカリさせたくないので何とかせねばと思っています。
多少費用かかっても良い方法はないものか…。
とても初歩的なことでちょっと悩み中です。甘えん坊で恐縮ですがどなたかアドバイスをください…。
今日は土曜日。
難易度の高い物件探しを依頼されていたお客さんに、色々工夫して情報提供していたら内見希望の連絡があったこと、1件契約手続きが無事完了したことなど、悪いことばかりではないですが、本日内見予定だったお客さんは数時間前にキャンセル。
全然波に乗れません。
名簿は増えましたが、消えていく名簿もあり。実のある（と思われる）やりとりを継続している優良名簿は増えましたが、本当にこれが実を結ぶのかどうか。やはり物件不足を感じています。
ATBBとかに載ってる物件はあまり動いてないのですが、それはATBBで流通している物件の質によるものだったりするのかも…なんて思い始めていて…。この地はアットホームが比較的強い地域だと思うのですが、限界を感じています。
賃貸客付をやるなら、やはり地域の物件情報で知らないものはない、ぐらいのレベルにはなりたいもの。実際問合せをくれるお客さんの期待もそこにあるようです。HPから受ける雰囲気からなのでしょう（地域の物件情報に精通しているなんて、おこがましいので書いてはいませんが）。このままでは、事実上「看板に偽りあり」になってしまいそう。
始めたばかりの時は、アップアップしていて一定以上の物件数になって一段落した気持ちになってしまっていましたが、全然甘いですね。やるなら徹底しなければ。しかし、今ひとつやり方がわからんです。しかも、作業は増え続けているため（速さも増してはいますが）、できるだけ効率的に物件を網羅する方法を考えなければ、というところですが、そう甘くはない気がします。手間かコスト、あるいはその両方をかけてもやるべきだという考えになりつつあります。
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不動産を探しています。協力してもらえますか
都内の空きビル・鉄骨造・EV付・駅から遠くないもの・５０００から6000万円・延床100坪以上 が希望です。
杉村様
お返事遅くなり申し訳ありません。
当社は名古屋にて営業しておりますし、現在収益物件売買仲介は行っておりませんので、お役に立つことが出来ません。
何卒ご了承ください。
姑息なやりかたですがFC店の物件動向をチェックしています。
新築なら新築、新着なら異系列で出ていたら当社も客付けGO、オススメでその店だけなら自社管理かと思いながら「当社で客付け可能ですか？」とTEL。
完全に借り手市場なので、最近は新築でも分かれではつかなくなりました。ADも重要ですよ。
なにわびとさん、おはようございます。
ちょうど昨日、色々当たってみた中に、大手ＦＣ系の1店舗だけが広告している新築物件がありました。同系列のＦＣ店舗でも広告していなかったので無理だろうなとは思いましたが、「2月中はうちだけでやりますが、3月に入ったらご紹介頂けるように変更するかも知れないです」と教えてくれました。昨日は他にも色々当たってみて収穫もありました。
新築でもAD出たりするんですね。確かに昨日調べた新築２棟は、まだまだ沢山空いていました。もうすぐ入居可能なんですけどね。
全然別の話ですが、色んな賃貸物件の状況がわかってくると、似ているように見えても、空くとすぐ埋まる物件と、一見良さそうなのになかなか埋まらない物件の違いがわかってきて興味深いです。
なにわびとさん、ありがとうございます。
こんにちは。
＞貸主さんに直接連絡する時は、色々気を使ってものを言わないといけない気もしますが、
ただ単に、紹介できる物件を手元に増やしたいだけなら、気を使う必要があるかもしれませんが、あなたの活動内容を見ていると、物件を紹介してほしい顧客を抱えているようなので、その顧客目線で選んだ物件なら、貸主に直訴すればいいのでは？
「あなたの物件を借りてくれそうな人がいるんです。仲介させてください。もし、管理会社（元付）があるなら、紹介してください。」と。
元付も、今後の付き合いはともかく、その物件に客付けしてくれるなら、対応してくれると思いますが。
ＴＯＭさん、こんばんは。
教えて頂いたような感じで、貸主さんへの直訴、やってみようと思います。
元付を飛び越して直接貸主にコンタクトするのが、どんな場合でも良くないことのように勝手に思い込んでいたところがあったようです。
最近は、お客さんが望むような物件をうまく出せない事に歯痒さが集中してきました。このままでは成約率も上がらないでしょうし、何よりお客さんをがっかりさせてしまいます。特に、「任せる」と言ってくれる人には、草の根分けてもぴったりものを探さなければと思います。
何もかもがまだまだヨチヨチで、やり方もわからなかったり要領が悪かったりしますが、早速明日から色々動きます。
ＴＯＭさん、アドバイスありがとうございます。
グリフィンさん、お元気ですか。
あまり開業前の人間の話は参考にならないでしょうけど、
聞いた話を書いときます。
自宅の賃貸で世話になった不動産屋さんにて、
私「開業したら客付け物件紹介してくれますか。」
相手「今は結構空きがない状態なので難しいかな。貸家を建てたい大家さんを
自分で探すしかないね。ただそういう人って建てるところから管理まで大手に任せる
から難しいかな。建築費用貸す銀行側も入居者を確実に見つけてくる大手の管理
会社を指定することも多いよね。でもだからって、一般媒介のところはいいけど、
そうじゃないところの大家さんに良い話をして横取りしちゃだめだよ。地元で仕事が
できなくなるよ。同業が１軒つぶれるときは入居者が困らないように、他社が管理を
引き受けるけどね。それも早く情報仕入れて先に条件の良い物件の管理を受ける
工夫は必要だよ。」
友人の同級生の不動産屋さんにて、
私「地元の不動産屋さんに挨拶回りして客付け物件もらおうとしたら難しいみたい
です。自分で大家さん見つけるのも融資の段階からの付き合いで難しいみたい
です。」
相手「客付け物件の紹介頼んでも、条件悪くて入居者からクレーム来るような
物件しかないでしょ。フルオープンの管理会社に行くのが早いよ、何社かあるんだし。」
自分が事務所を探していて、気に入った物件があったときの話、
Ａ社「何だか大家さん、貸す予定はないっていうことでした。」
Ｂ社「大家さんは同級生なので、詳しい事情を聞いて交渉しますよ。それからＨＰに
載せてないけど、事務所に貸したい別の話があったので、確認して教えますね。」
結局、その物件にはしなかったのですが、こんな感じでした。
う～ん、やっぱり大家さん（大家さん予備軍含む）との個人的なつながりを日頃から
構築しておくしかないってことなんでしょうか。先の長い話になりますよね。
私も開店したら売り物がないお店屋さんになりそうです。今までの仕事が地元じゃ
なかったので知り合いも多くないです。ただ去年から町内自治会の役員やって少し
ずつ知り合いは増やしてますけど、まだまだつながりは薄いです。
ラストショーさん、こんばんは。
さすが、開業前でも色々情報収集されてますね。
私は元気です。ご覧の通り、頻繁に壁にぶち当たってはいます。それが、どこかで多少なりとも修業していればわかるはずのことがわからないなんてことだと、フラストレーションが溜まります。イラっとした後、「そもそも未経験開業を選んだのは俺だったわ」と思って笑ってしまいます。それで、いつもの「やるしかねーだろ」というところに落ち着きます。”イラっ→あ、そうだった→やるしかねー” というサイクルが約1秒ぐらいの間で完結し、元気を出します。ただ、これが1日に何度もありますけどね（苦笑）。
ラストショーさんのお話とは逆に、色々な同業者さんに「賃貸なら客付できる物件は結構出してもらえると思うよ」と言われました。実際、挨拶に行くと、その場で物件を出してもらえることも多いのですが、問題は自分が扱いたいタイプの物件を持っている業者さんが意外と近隣にはないことです。
自分の商圏設定が狭すぎるのも一因かも知れません。
別に近隣業者である必要はないのですが、結構でかい会社ばっかりだったりするんですよね…。いずれにせよ、私はまだ努力が足りんです。
ただ、これからは現地に行って客付したい、と思うようなものがあったら、すぐ調べてアタックしようかな、と思います。
地元の人とのつながりはきっと実を結ぶんじゃないでしょうか。私も最近知り合いになった近所の商店主さんがすごい情報通で、「まだオフレコだけど、あそこは今後こうなるはずだよ」みたいなことを教えてくれたりします。ちょっとずつでも知り合いを増やすのは商売上も意味があるかも知れませんね。私はよそ者なのでなおさら必要だとは思いますが、他の事に追われてなかなかです。
ありがとうございます。ラストショーさんも準備大変でしょうが頑張って下さい。
じゃあ僕が具体的な方法を教えます。
まず物件まで行き、管理会社の看板があれば、そこに電話して仲介させて欲しいと言うだけです。
管理会社の看板がなく、他業者の看板がいっぱい着いている所は、一般媒介の可能性大なので、ブルーマップで地番を調べ、建物所有者事項の謄本を取り寄せ、所有者に交渉します。
お客さんが既にいて、早く契約したい場合は、アットホームに載せている業者に直接聞いたりします。
たまに家主さんの連絡先まで教えてくれる、優しい業者さんもいてます。
物上げのもっと細かく方法を知りたい場合は、また聞いて下さい。
前のADの話ですけど、良いお客さんを抱えた場合や、空室の多い物件に客付けする時に、AD増やして欲しいと交渉するのもありですよ。こっちも家主さんを選ぶ権利はありますからね。
通りすがりさん、こんばんは。
ご教授ありがとうございます。
実は昨日からかなりこの件で頭がいっぱいになってしまっていたので、今朝出勤前に主に高級賃貸物件の現地をいくつかまわってきました。管理会社の看板は出ていないことが多かったですが、入れるところまで入ってちょっとした掲示物などをくまなく見ていると、管理会社が推測できるものもありました。前に来た時は気付かなかったものもありましたから、やっぱり本気度が違ったんだなあ、と思いました。
所有者情報などは月曜日からあたってみようと思います。貸主さんに直接連絡する時は、色々気を使ってものを言わないといけない気もしますが、まあ、やってるうちに上手な言い方とかわかってくるんでしょうね。
親切な業者さんいるんですねー。私も前に一度、他の業者さんに元付さんを教えてあげた事がありますが（笑）。
AD書いていない物件で「AD出ますか」と訊くと、AD交渉しているように受け取られている気がします。たぶん、AD交渉は頻繁にあるんでしょうね。そういう意味では私もすでにAD交渉の経験をしているのかもしれないですね。でも、本当に交渉するなら、言い方を変えると思います。でもその前に、客付力に一目置かれるぐらいになりたいとも思います。
とにかく少しずつやってみます。ありがとうございます。また教えて下さい。
『お客さんと一緒に情報誌』を？・・・(- -:)
ATBBもレインズも、”情報誌”みたいなもんではないかなと ・・・。
“情報誌”から得た物件ばかりでってどうなんでしょうかね？
極端な言い方ですが、
『駅前のイイ物件だなぁ～。あそこに空きができたら立ち食いソバ屋でも・・』
なんてイイ物件はレインズに載らないとおもいます。
(ついでに言っちゃうとＡＤなんて付く筈もないとおもいます)
・・・・。
そろそろある程度の、オーナー開拓が必要になってきたのではないでしょうか？
『元付が・・』とか『ＡＤは・・』とかのことって、仲介の仲介しようとしてるからですよね。
・・・・。
ポンコツの車でもベンツでもオーナーさんはオーナーさん。
走れればＯＫのユーザーさんもいればゴージャスな車を求めてるユーザーさんもいます。ポンコツでもベンツでも “必ず ! ” ユーザーさんはいます。
要はユーザーさんの希望に見合うかどうかだけです。
griffinサンはそういう双方が納得する仲介をしたいんでしょう？
お客さんはいるんです・・。
(物件＝)オーナーさんをＧＥＴしなくちゃ！。
オーナーさんのお友達はオーナーさんなことが多いもんです。(格差社会ってヤツ？)
まず元付を貰って、いつもさっさとお客さんを付けれれば評判も上がるってもんです。
そうしてるうちに”空き予定や売り予定”を一番先に教えてもらえるようになったり・・。
あくまでひとつの案です。(^^/ 頑張ってください！
masufukunさん、いつもありがとうございます。
おっしゃってる事の意味、薄々というか、今まで頭の中でそうなんだろうなあ、と思っていた事だったのですが、最近身を持って感じ始めていたことで、masufukunさんに言って頂いて、なんというかドスンと来る感じです。
ATBBやレインズとかでは、良い物件にはいつまでたっても手が届かない。お客さんのために物件探しているつもりでも、この辺のツールを使っているだけじゃ、いつまでたっても素人のまんまじゃないか、なんて思っていたりします。
実は今日、このブログでも書いた新規開業したカフェでオーナーと話をしていました。そのカフェではお客さんがいなくて仕込みも一段落している時はいつも料理やお菓子の研究をしていて、少しずつメニューを増やしたり、味を改善したりしています。提供する商品をお客さんの反応を見ながら自分達で工夫していくって、いいよね、と話しながら、今の自分の仕事のあり方はどうなんだ？と考えていました。
お客さんに「おお！いい物件出してくれた」と言ってもらいたい。そう思って探すけれど、それは今まで自分が何ら関係していないもの。しかも探し方もプロとは言えない。
もちろん、元付だって物件の企画から関わるのでなければ、商品自体に工夫を凝らす余地は多くはないかも知れないけれど、でも預かった物件をどう料理するか、入居者の顔を思い浮かべて工夫するなどの余地もあるはずだなあ、なんてことも考えたり。
それに、おっしゃる通り、ポンコツでも高級車でもそれを求めている人にとっては最適な商品ですよね。
その一方で、客付には客付のお客さんとの向き合い方やスキルがきっとあって、それはただ客を付ける以上のことが出来る余地もあるはず、それが自分にはまだまだわかっていない。まずはここを修行したい、こだわりたい、と思っていたり。自分が素人だと思うあまり、こだわりすぎ、本当に不器用なのかも知れませんね。
書いているうちにちょっとグダグダになっちゃいました。気づけば無茶苦茶長い返信ですね。でも、とても参考になるコメントでした。違う角度から見つめなおしながら、賃貸仲介全体の中で自分の仕事の方向性を考えて行きたいと思います。
ありがとうございます。