開業に向けて、まだまだ不確定なこと、不透明なことが多く、諸々の雑務もあわせ同時並行で準備したり調べたりしていると、それらの全てが中途半端になっているな、と感じる時があります。
credit: Mariano Kamp
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仕事ではそういう場面は良く訪れますが、やはり不動産業界は未経験。「あれをこうすればこうなるな」という道筋がまだまだぼやけていて、過去最強の中途半端感という感じもします。
例えば、どれくらいの質のリストに、どの程度の商品を告知すると、どれくらいの反応があるのか、そこからどれくらい成約に至るのか。それについての「仮説」が「仮」過ぎる感じです。そういう数値は時々「○○％程度が相場ですよ」などとネットや書籍などに出ていますが、信用できる気はしません。それに数値だけ断片的に知ってもあまり意味はないですし。
先ほどの例で言えば、何％程度を目標とすべきか、という点もさることながら、どのプロセスにパワーを傾注するか、という点についても確信が持てません。いや、確信なんか持てるはずはないのですが、なんせマンパワーが不足（ひとり…）ですので、「全てを満遍なく最大限やる」と言い出すとそれは「何もまともにはやらない」ということになってしまいます。ある程度重点を決めなければいけません。
データを見ることは大事だと思うので、参考にできるデータがないということは苦しい。結局は自分でトライした結果をデータにしていくしかないでしょうが、できれば最短距離を走りたいです。
本当は、データというよりも、業界経験がないために「直感」をあてにできないということの方が不安を感じる理由だと思います。
経験がないと、何かを判断するとき時間がかかります。時間がかかった上で間違えることも多い。また多くの場合、「考えている」のではなく、あれかこれかと「迷っている」だけの状況に陥りがちです。
「直感」は「考えない」ことじゃなくて、無数にある選択肢の中から有効な一つ（又は少数）を瞬時に選び出す、人間に与えられた便利な脳の機能だと思います（話が大袈裟になってきました…）。その機能を支えているのが経験の蓄積。そして不動産業についてその経験がない…。
最初からわかっていることなので嘆いている訳ではないんです。ただ、ともすれば「ビジネス」には共通するものがあって、未経験でも自分の「直感」が機能する、と思いそうな自分への戒めです。誤解すると「直感」じゃなくて「勘」で判断することになってしまいます。
「直感」からは少し話がずれますが、私は自分を賢いと思うほど馬鹿ではないし、自分を馬鹿だと思うほど賢くもありません。なので「これだ！」とアイディアが浮かんだら、必ずそれに対してネガティブな側面から考えるようにしています。それでも「いける！」と思ったときはアドレナリンが噴出します。
今日、最有力の開業候補地を調査してきました。良さそうだな、と思いましたが、それはまだ「勘」です。それに、自分がそのエリアを「好き」になりそうなので、それも差し引かなければなりません。そして「直感」は効く気がしないので、穴埋めにまだまだデータ収集が必要だと思った次第です。アドレナリンはお預けです。
なかなか確たるご報告が出来ないので、「直感」で一秒ぐらいの間に考えていたことを文章にしてみました（笑）。いや、前にも書いた内容の繰り返しですね（すみません）。
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こんにちは。尾張小牧です。
ちょっとした「よもやま話」です。
①折込チラシを実施した場合、反響はおよそ5,000部で１件
これは物件を集め、購入者用に折込チラシを実施した場合の
おおまかな数値です。
もちろん、物件の良しあしも左右します。これよりも少ないのに
多くの問い合わせが取れたり、２万部入れても０件の事もあります。
物購チラシにおいて、いつも私が行っている、心掛けているのは
同じ用紙を使い、同じインクの色、チラシ構成、枠は変えずに
地域の方に認知してもらえるような事を考えています。
（＊黄色い用紙に黒インクなので、あ～○○不動産のチラシだ等。）
また、折り込む際には全体のチラシを束ねる方に使ってもらっています。
（＊これは販売店に頼めます。９万円を横１万円で１０万のイメージです。）
少々不謹慎ですが、私は反響数を費用で考えます。
２万部も折込すれば、７万、８万（用紙代、折込代、インク代）掛かります。
２件反響があれば、１件につき約４万、８件あれば１万です。
案内が出来て決まれば最高ですが、最低限住所、名前、連絡先が
聞けないと次に繋げられませんので、それだけ必死になる必要があります。
②売却募集の投げ込みチラシは、500件で１件の問い合わせがある。
これは①の問い合わせ確率よりはあてになると考えています。
単純に相場を知りたいだけ、という方もおられますが、既に
依頼中で、または売却しようという話が持ち上がった直後にと
様々な理由で連絡が来ます。
大手の○友不動産販売の新人君は一日に3,000部の投込を
するそうです。何もわからないなら動け、という狙いも
ありますが、これは自分の物件は自分で引いて、先輩に
教えてもらいながら契約し、引き渡すという過程を勉強する為の
ものと思われます。
③一般仲介における契約のうち、２０％は近隣が購入する。
これは土地、戸建てならその近隣、分譲マンションなら既に
そのマンションに住んでいる方が買われます。
いい年頃の息子、娘の為、または年老いた親御さんを
近くに置きたいという需要です。
まずは何を預かっても近隣から、これは大原則です。
自分が動くだけで経費も浮いていうことありません。
最後ですが、「直感」というよりは「経験」ですね。
あせる必要はありません。自分も経験を積みながら
頼れる人が身近にいれば頼り、聞きましょう。
これからグリフィンさんの行うあたりまえの事を
日頃からしていれば、頭で考えなくても身に付きます。
再度の長文、失礼しました。
尾張小牧さん、おはようございます。
折込チラシの反響率、物件によるとのお話ではありますが、想像した以上に低いですね…。反響1件あたりの単価を考えると、売上単価が高いとは言え成約率をしっかり上げていかないと経費的にも厳しいのかなあ、と感じました。
現在のところ購入者用のチラシはあまり考えていないのですが、20％は近隣が購入するというお話もあわせて考えると、近隣への購入者用のチラシ投げ込みや営業訪問などやるべきかな、と思いました。
チラシのイメージを一貫させることや、チラシを束ねる方に使ってもらうことなど、なるほど！ですね
一方、売却募集の投げ込みチラシへの問い合わせは、想像以上にあるものですね。もちろん、会社の知名度なども関係あるのでしょうけど…。経費・業務負担に見合う効果が十分ありそうですね。
。
一般的な反響率などが把握できていると、自分のやっていることの何がダメなのかを検討する際の有益な指標になると思いますので、とてもありがたい情報です！
チラシの活用は、この業界では当たり前のことだとはわかっているのですが、一人でまわしていくことや、広告宣伝費の圧縮等考えると少し悩みます。ネットを中心にすえて商売していくつもりではありますが、一通りのことはやってみて、有効なものは費用・労力をかけてもきちんと取り組んで行こうと思います。
それにしても尾張小牧さんから頂くコメントは、業界未経験者にとっては貴重な情報ばかりでです。本当にありがとうございます。開業前でお忙しいとは思いますが、今後とも宜しくお願いします。