やっぱり途切れていたので今日は土曜日ですが来客予定は今のところなし。まあ仕方ありません。
で、ブログ更新。今日の話は、なんとなくレベルの話ですし、あまり売買だと当てはまらないかも知れません。表題もちょっと大げさですね…。
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1. 不動産ポータルへの掲載効果は占有率によって異なる。
不動産の広告についてはもはやネット広告が主流でありますが、当然のことながら、その中でも不動産ポータルへのアクセス数は突出しています。で、ほとんどの不動産会社がネット広告をする場合（もちろん、理由があってしない場合もあります）、ポータルサイトへの掲載をします。
でも、ポータルサイトへの掲載の効果というのは、その物件力に関わらず、掲出会社によって大きく異なるはずです。
例えば、条件検索で「駅名」「徒歩時間」「間取り」「賃料帯」などで絞ってズラっと出てくる物件は、どこが広告していようと同じように比較検討されると思いがちですが、そうではないはずです。
問い合わせ率とでも言うものでしょうか、これは、各ページにおける物件掲載の占有率に大きく左右されるんじゃないでしょうか。
ここでいう占有率というのは、たとえば、「〇〇駅、賃料〇万円〜〇万円」のように条件検索した場合に、出てくる物件一覧のうち何件をその会社の広告物件が占めているかということです。
どのエリアなのか、どの賃料帯なのか等によってバラつきはあると思いますし、関東と当地では全く違うかも知れません（調べてません）けど、例えば、アットホームなんかで、弊社最寄駅で調べてみると、だいたいどの賃料帯でも、検索結果（初期設定だと３０件ずつ出ます）におけるとある一社の物件占有率は約５０％です（３０件中１５件が同一会社の広告）。
これは単純にその会社の物件にあたる率が高い、というだけではなく、占有率の高い会社に行った方が気に入った物件に出会える確率が高いのではないか、また効率的に部屋探しが出来るのではないか、という心理的影響をユーザーに与えるということです。こういう心理的効果は一見些細に見えても、広告においては結構大きな影響力を持っていると思います（すみません、経験則上ですが）。
ポータルの営業マンにしつこく尋ねたことがありますが、「占有率が高い＝問い合わせ率が高い」というのは明らかな事実だそうです。詳細な数値までは教えてもらえませんでしたけど。
弊社でも、数十件ほどの掲出枠でポータルに物件を出していたことがあるんですが（今はあまり使ってません）、何も考えずにランダムに掲出するより、あるいは自分の都合で特に客を付けたい物件を掲出するよりも、ある特定のセグメントに特化して集中して掲出した方が、明らかに問い合わせ率は高かったです。もちろん、数多のユーザーの検索にかかる率は低くなるのですが、それでも問い合わせ自体は上がりました。といっても、元が大したことありませんし、弊社ではポータルよりも自社サイトからの問い合わせの方が圧倒的に多いのですが。
2. 不動産ポータルへの掲載価格（単価）は会社により異なる。
物件掲載の占有率が高い会社というのは、概ね大手直営の客付店です。こういった会社とポータルサイトの取引は、特別価格になっているようです。全国規模での物凄い数の掲出数なのでポータルにとっては上得意中の得意先です。契約も本部一括、経済原理からすれば特別価格になるのは当然のことでしょう。
物件１つ１つに物件枠を買い一律のルールで検索されるといっても、最初から勝負は決まっているということですね。でも、これもまた当然のことかも知れません。
（ちなみに掲載価格は地域によっても異なることがあります。）
この辺の話までは業界の人にとっては常識なのかも知れませんね。
3. 小さな会社の連合体でやっていくのはどうかなあ。
それでですね…。
結局、こういった資本力をバックにした大手の広告に零細は埋もれてしまっている現状なので、例えば元付会社なんかは自社で集客することなんて半ば放棄して、こういう客付会社にAD払って客付してもらっているわけです（まあ、こういう問題とは別に、はなから自社で客付けするつもりの会社もありますが）。エンドが物件にコンタクトする媒体は、大手が占有している不動産ポータルか、大手独自のサイト（これもひとつのポータルですね）に任せてしまっているわけですね。
もちろん、一方で、元付会社だけが掲出できるポータルという触れ込みのサイトもいくつか立ち上がってはいるんですが、物件数が少なかったり、客付が先物を掲載しているのが混じっていたり（気のせいじゃないとおもうんですが…）するだけでなく、全国規模のものしかなかったりするので地方となるとその集客力には？？が付きます。取りあえず無料なら載せとけ、ってな具合に載せてはいるけれど効果はあまりないんじゃないかなあ…。
そしてまた、小さな会社のHPはほとんどと言っていいほど（もちろん例外はあるでしょうが）機能していないのは確かだと思います。
このへんの事情をツラツラと考えていると、小さな会社の連合体でサイトを作ればいいんじゃね？なんて思ったりもします。地域特化で元付中心のサイト。情報も無味乾燥なものではなくて、参加会社が物件情報以外も更新していくとか。そして、大手は入って来れないことにするとか。
しかし、ポータルの実力は侮れるものではありませんね。隅々にまでわたってキーワード対策を日々しており（本当、日々日々ブラッシュアップしるようです）、そういうサイトが何個もあります。その中で機能させていくのはなかなかに難しいとは思いますし、単なるポータルの劣化版じゃん、みたいになってしまったら何の意味もないでしょうねえ…。
アットホームなんかに出している元付会社さんなんかの広告を見ていると、もう埋もれている感が満載で、例えば弊社が転載させてもらうと弊社にばかり問い合わせが来てしまうことも多々あります（たぶん、他の物件掲載や、自社HPの雰囲気とかなんでしょう）。弊社ですらです。
自社のほとんどアクセスのないホームページからはほぼ問い合わせはない、ポータル掲出も機能しない。
もちろん、客付が付ければいいという割り切りにはとうの昔になっているんでしょうが、それでも一応自社ホームページに物件載せてたりするんですよね。なんとなく虚しい。
もちろん、弊社も客付でやってるわけなので、こういう元付さんがいることで商売ができるということでもあるんですが、元付さんの顔が一通りわかってくると、虚しさが増してくるわけです。
弊社自体は自社サイトからの集客をどうするか腐心するわけですけども、やっぱり限界もあるし、なんか水物感もあるんですよねえ…。
なんだかポータル運営会社に吸い上げられるだけならまだしも、同じユーザーでも大手より割高な掲出量を払い、効果も随分違うということだと、「なんか悔しいぜ」という気持ちになってしまいます。
なんかこう、小さな会社の連合体みたいなので闘っていけないかなあ、なんてちょっと考えたという話です。
まあ、共同サイトを作るにしても、更新負担を分散させなきゃいけないだろうしそれは簡単なことじゃない気もします。お世話になっているnendebさんの不動産プラグインシリーズには、不動産プラグインポータル（有料）なんかもあって魅力的だとは思うものの、少額費用だとしても費用をシェアし合う感じだとたちまち頓挫する予感もしますしねえ…。
そもそも弊社の賃貸客付にはマイナスしかないかも…（苦笑）。
まあでも、なんとなく冗談みたいな感じで近隣業者さんと話してみたい気もします。
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