先日の初仕事の件で、オーナーさんと少し打ち合わせをしました。
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1階店舗物件で、現借主の業種は飲食店、新借主も飲食店をやる予定。
一番気になったのは、原状回復に関する部分。
話を聞いた時点でははっきりしていませんでしたが、聞いてみると予想していた通り、いわゆる「居抜き」という話になっていました。
現借主さんとの契約内容を確認すると、原状回復義務はいわゆるスケルトン返し的な内容。
現借主さんと新借主さんは知り合い同士で、現借主さんは原状回復にかかる費用を節約できるし、新借主さんも内装工事費用などを節約できる（多少はやるみたいですが）というわけです。造作・設備の譲渡契約なんかももちろんなし。そこの部分にオーナーさんもノータッチです。
問題は新借主さんが退去する場合の原状回復義務の範囲です。
この物件、かなり古く、普通の物件ならあるような設備ももともとはなくて、ほとんどの設備を現借主さんが設置しています。第三者がみると、現借主が設置したものもビルにもともとあった設備だと勘違いしかねません。
重要事項説明書で、どの設備が「建物に整備された設備」にあたるのかをきちんと確定しておかないと、入居中の管理・修繕や、明渡し時の原状回復の範囲に疑義が生じることは確実だと思います。新借主さんが退去した後、再び「居抜き」でつながっていけば問題は先延ばしできますが、そうじゃなくなった瞬間、たちまち揉めそうな気もします。
飲食店仕様にしたのは全て現借主さん。それらの設備については、借主さんがずっと管理してきて、オーナーさんはノータッチ。オーナーさんは今後もそれらに関わらない意向。
オーナーさんは「うーん、どんな風にしておけばいいかなあ…」。
実際にスケルトン返しということになっても、オーナーさんはかなりアバウトな感じで原状回復結果にOK出しそうな感じな方なんですがね。契約書上ははっきりしておかないと。
結局、次のことなどを重要事項説明書や契約書の特約事項に下記の内容を入れることにしました。
・ 重要事項説明書への設備の記載はスッカスカ（つまり「無」のオンパレード。本当にないですもん）。
・ 上記記載に前借主から引き継いだ造作・設備は含まれていないことを明記。
・ 前借主から引き継いだ造作・設備の管理修繕は借主の負担であることを明記。
・ 前借主から引き継いだ造作・設備は原状回復の対象であることを明記。
・ 前借主から引き継いだ造作・設備や借主が付加・設置した造作・設備についての造作買取請求権は生じないことを確認する文言を入れる。
うーむ、冗長ですが…。
（たぶん、こんな感じで大丈夫だと思うのですが、読者の方で何かアドバイスがあればコメント下さい。）
私としては、借主さんは原状回復に関することをほとんど考えていないのではないかという点を危惧しています。それだけに、重要事項説明でかなり詳細に説明して理解してもらわねばと思います。トータルに見ると特約事項を含めても悪くない賃貸条件。店舗としての立地もグッドです。原状回復義務を正確に理解してもらった上で、納得して入居してもらえると思います。
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ところで、客付けとして借主さんに重要事項説明をする場合、元付け業者の作成した重要事項説明書を使うことになると思うのですが、その内容に疑問があったり杜撰だったりする時って、どうすりゃいいのでしょう？賃貸の客付け業者が重要事項説明書を手直ししたりすることなんて、実際問題としてあるのでしょうか？ていうか、「こう直しますよ」みたいなことを元付けに言えるものなんでしょうか？？理屈上はではなく、実際問題として…。「うっせえな、この！」って思われるかどうかはともかくとして、そんなやりとり自体あるものなんでしょうか？？
どなたかご教授ください。
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打ち合わせが終わったら、オーナーさんから新たにテナント物件の募集の依頼を頂きました。一般媒介で他社にも依頼されていますけど、今は声をかけてくださるだけで嬉しいものです。
HPは居住用専用で作っているし、まだちょっと…なので、とりあえずアットホームに掲載することから始めますが、事業用賃貸のことを考えなきゃいけないですね。いずれにせよ、そう簡単に決められそうでもないのですが、頑張ってみます。
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お久しぶりです！
原状復帰については皆さんが
おっしゃるような感じでよいと
思うのですが、
ちょこっと？？に思うことが
あります。
『造作についてはどのような状態の何をどの位(何台)無償譲渡する。(コノ書類に記載されていないモノは譲渡されていない』という、
契約書は必要ないですかね？
造作が事故を起こした場合の所有者責任を明確にしておくためと、
リース機器でないことの確認のためです。実際にリース機器を月賦で買ったと勘違いしている店主っていますよ。
造作譲渡はややこしいからとスケルトン貸しスケルトン返ししかヤらない不動産屋もいます。
居抜き専門の不動産会社のヤり方を参考にしては如何ですか？
私が以前取引していたところは、
厨房・空調・内装設備の、メーカー・型式型番・製造年・メンテナンス会社・状態(写真添付)は勿論、その他には床のどの辺りにギシギシ歪み有り等々も造作譲渡契約書に記載していました。
賃貸契約と造作譲渡契約は別物と考えないと危険じゃないかなと思います。
“居抜き物件専門不動産会社”という看板を掲げてるけど、不動産は客付け会社に丸投げして(仲介手数料は100％200％くれる)“リサイクルショップ”もありますよね。(^-^;)
重説書や契約書は元付け会社と客付け会社が調整しながら作るのが普通でないかなと思います。どちらが元を先に作るかは担当者次第かなと‥。
ただし大手サンが元付けの場合は書類のフォームは大手サンのを使わせられることが多いみたいです。
masufukunさん、お久しぶりです！
居抜き賃貸は、色々考えていくとかなりきっちりした契約をしないといけないのでしょうね…。まあ、居抜きに限らず、これまで自分自身が借主になった契約書などを眺めていても、何もなければ良いですが、トラブルになったときは問題になりそうだよなあ、と思う記載もちらほらある気がします。
確かに造作譲渡契約書の件は少し気になっていました。
今回は旧借主と新借主が友人同士で、オーナーさんと直接交渉し、オーナーさんも結構話を進め、そのあと私のところに話が来たので、扱いが微妙なのですが…。旧借主と新借主との間では金銭授受はなく、造作設備はそのまま無償譲渡となり、契約書なども交わさないようです。オーナーさんはそれらについては全く関知しないからね、と話をしてあるということでした。私が物件の案内をしたわけでもなく、もともとは借主さんは直接契約を望んでいたぐらいなので、旧借主と新借主の間に入るのは難しいだろとは思います。
私からオーナーさんに、新借主が引き継いだ造作・設備について、メンテナンスの責任を負わないことや、（実際の交渉は別としても）明渡しの時にスケルトン返しになるということを契約上明記しておいた方が良いということを、提案して重説・契約書に反映しています。
最初、造作・設備の一覧を細かく作らなきゃいけないかな…とも思ったのですが、調べると、上下水道や飲用水・電気・ガス・排水はもちろんあるものの、「設備建物の設備の整備の状況」に記載するようなものは、テレビ・電話回線ぐらいしかなく、台所やトイレすら旧借主が設置したものでした。それで、この欄に貸主所有のものだけ記載し、あとは備考欄や契約書の特約事項で対応しようと考えました。
とおりすがりさんへのコメント返信に書いた特約条項の他に、「借主が前使用者より引き継いだ造作物や設備の管理・修繕等は借主の負担において行うこと。」という条項を、重説・契約書に入れてあります。
「重説で（有）記載になっているもの以外の造作・設備について貸主は全く関知しないよ、明渡しのときはそれらは全部撤去する義務があるよ。貸主が借しているのはスケルトン状態のものだよ。」ということを表現したつもりなのですが、どうでしょうか。
もし、ご覧になったらお返事頂けたら嬉しいです。
アドバイス頂いて、今後、造作譲渡契約の仲介もしてみたくなりました。結構トラブルも多そうですが、それだけにしっかりとした仲介ができれば、あらたな事業をされる方にも安心して頂けて、手数料も頂ける面白い分野だという気もしました。居住用中心でやっていくつもりなのですけどね（笑）。
masufukunさん、ありがとうございます。
はじめまして。いつも読ませて頂いてるので、お礼にコメント残します。特約はそれで構いませんが、現状の設備に対しての原状回復義務は書かなくて良いと思います。明け渡しが五年後ぐらいになった時に何がなんだか分からなくなってると思うので。
そんな時にグリフィンさんが遠くで営業してて、呼ばれるのも嫌でしょう。
なので、原則スケルトン返しにしておき、「貸主が原状回復の要求を求めなかった場合は、無償引き渡しとする。」で良いと思います。
とおりすがりさん、いつもお読み頂いてありがとうございます。
お礼だなんて恐縮です。
現状の設備に対しての原状回復義務の記載、記事には端折って「前借主から引き継いだ造作・設備は原状回復の対象であることを明記」と書いちゃったのですが、実際の表現としては次のように考えていました。
「借主が前使用者より引き継いだ造作物や設備は、契約終了明渡し時の撤去・原状回復の対象となり、原則としてスケルトン状態での明渡しをすること。但し、原状回復についての貸主との協議により撤去しないものとしたものについてはこの限りではない。」
どうでしょう…？
ご指摘頂いてこの記載を読み返してみると、「撤去してスケルトン返し」という意味以外に「設備を直して返せ」という意味も含んでいるように読める余地もある気がしてきました
伝えたいことは、「前借主から引き継いだ造作・設備は全部撤去してスケルトンにして返すのが原則だよ」ということなので、教えて頂いたようなスッキリとした記載で、疑義がないような表現になるように直してみようと思います。
アドバイスありがとうございます！
良かったら今後も時々コメントして下さると嬉しいです。
その文言で十分だと思います。不動産未経験でそこまで考えれるのは、凄いと思います。
街の賃貸屋さんは店長レベルでも全然駄目ですからね。
安全な賃貸マンションしか契約しないから、そうなるんでしょうね。
お褒め頂いて嬉しいです。
でも、あの文言で良いかどうか、結構色々調べて時間かかりましたー。まだまだ、なかなか師匠みたいな人が近くに出来ていないので、とにかく自分で調べて考えるしかないと思っているのですが、そんな中でコメント頂いて安心しました。
ありがとうございます。
御無沙汰しています。尾張小牧です。
おかげさまで、開業して二ヶ月が経過し
何とか形になってきました。
ご質問の件ですが、おっしゃる通りで良いかと思います。
売買、賃貸に関係なく、分かれであるなら基本は出し業者が
契約書、重説を作成します。
（＊売買ですと、大手が買い付けてきても大手が作成します。
適当に作成される事を嫌い、殆どが会社方針のようです。）
その際に、作成した業者は買付業者のチェックを受ける為に
ＦＡＸやメールで下書きを送り、内容確認するはずですので
この場面で訂正箇所を修正したり、追加条項を決めればよいと思います。
（＊特に特約部分になろうかと思います。）
契約書の「特約条項」や重説最後の「その他」欄は
大体謳う文句が決まっているのですが、物件で変化してあたりまえですし
この二つは、悪く言えば業者に責任が及ばなくする「逃げ道」です。
追加した方が良いと思える項目があれば、遠慮なくぶつけて下さい。
尾張小牧さん、お久しぶりです！
色々ご苦労もあるでしょうが、さすがです。順調のようですね。
「形になってきた」とお聞きして、嬉しいです。
私は当然ですがまだまだ、まだまだで、まさにヨチヨチです。
重説の件、ありがとうございます。
なるほど、事前のチェックという手順は普通にあるのですね。
売買に比べて賃貸（高額賃料・保証金の事業用は除いて）だと、駅前にあるような客付け専門FC店などでは、ただ流れ作業でチェックもなくやっているようなに見えなくもなかったので、そんな中で細かいこと言うと元付けに敬遠されちゃうのかなあ、なんて思ったりしてるんですが、でも、おかしいところがあれば言うしかないですもんね。
教えて頂いたとおり、「特約条項」や「その他」の欄がすごく大事だと改めて感じています。慣れないので、一項目追加するために、あれこれ調べて長時間かかったりしていますが、今はとにかく慎重にやっています。
またお時間あるときにはコメントしてください。
ありがとうございます！